Mais-valias imobiliárias de não residentes

Ainda pode haver imposto a recuperar

Se vendeu um imóvel em Portugal em 2022 e, nessa altura, vivia no estrangeiro, pode existir uma oportunidade importante a analisar: a possibilidade de recuperar parte do IRS pago sobre as mais-valias imobiliárias.

Este tema é especialmente relevante para contribuintes que, no ano da venda, estavam enquadrados como não residentes fiscais em Portugal e foram tributados sobre a totalidade da mais-valia obtida com a venda de um imóvel situado em território português.

Durante vários anos, os não residentes eram, em regra, tributados à taxa autónoma de 28% sobre 100% da mais-valia imobiliária. Já os residentes em Portugal beneficiavam da consideração de apenas 50% da mais-valia, sendo essa metade sujeita a englobamento e tributação pelas taxas progressivas de IRS.

Esta diferença de tratamento veio a ser amplamente discutida nos tribunais, por poder representar uma carga fiscal superior para os não residentes face aos residentes. A Ordem dos Contabilistas Certificados explicava, para vendas ocorridas em 2022, que o não residente era tributado à taxa de 28% sobre o rendimento qualificado como mais-valia de categoria G.

A partir de 2023, o regime foi alterado. As mais-valias imobiliárias realizadas por não residentes passaram a ser tributadas, em termos gerais, apenas sobre 50% do seu valor, com aplicação das taxas gerais de IRS. Esta alteração veio uniformizar o tratamento entre residentes e não residentes, depois de a diferença anterior ter sido reconhecida como problemática à luz do Direito da União Europeia.

O ponto essencial é este: embora a lei tenha sido alterada para o futuro, existem situações anteriores, nomeadamente vendas feitas em 2022, em que pode ainda ser possível discutir a liquidação de IRS e reclamar imposto pago em excesso.

O que estava em causa?

Imagine uma pessoa que vivia no estrangeiro e vendeu um imóvel em Portugal.

Se foi considerada não residente fiscal em Portugal, a Autoridade Tributária podia ter calculado o IRS sobre a totalidade da mais-valia, aplicando a taxa de 28%.

Na prática, isto significava que, se a mais-valia apurada fosse de 100.000€, o imposto poderia ter incidido sobre os 100.000€.